Железные квадраты. Как в Харькове под обстрелами продают квартиры

18.04.2024, 09:40 delo.ua

Цены на квартиры в Харькове вдвое дешевле, чем в Киеве, активность продаж намного выше даже несмотря на постоянные обстрелы.

Прифронтовый Харьков много месяцев остается одним из самых уязвимых городов, наиболее подверженных обстрелам ракетами, беспилотниками и тяжелыми управляемыми бомбами. Причем, в отличие от Днепра или Одессы, харьковчане не всегда успевают добежать до укрытий, ведь город расположен менее чем через час езды от границы с РФ.

Кроме того, в марте ракетные обстрелы уничтожили почти все энергетические мощности города.

В таких обстоятельствах рынок недвижимости в городе должен был залечь на дно, однако даже несмотря на обстрелы и отсутствие коммунальных удобств, интерес к имуществу постоянно растет.

Активность на рынке города, население которого уменьшилось с довоенных 1,5 миллиона человек, обеспечивают две категории покупателей. С одной стороны, это жители близлежащих городков, которые перебрались в Харьков после потери жилья. По заявлениям горсовета, в городе проживает 500 тыс. ВПЛ.

Многие из них пользуются программой "єВідновлення" и покупают жилье в Харькове, чтобы не уезжать далеко от родного города, рассказала в комментарии руководитель филиала АН "Город" Ольга Русина.

"Люди настолько верят в Харьков, что они все равно покупают. Причем популярностью пользуется даже самый разрушенный район северной Салтовки", – говорит риелтор.

По ее словам, 50% сделок купли-продажи жилья составляют государственные программы, преимущественно жилищные сертификаты, еще 50% покупают за "живые деньги".

По данным ОВА, в Харьковской области по программе "єВідновлення" новое жилье недавно приобрели 212 жителей региона. Владельцы разрушенного жилья купили 165 квартир и 47 частных жилых домов на 360 млн гривен, из них жилищными сертификатами оплачено более 354 млн грн. Всего 4641 заявление поступило в профильные комиссии на компенсацию за полностью уничтоженное жилье.

Кроме этого, в рамках программы харьковчане получили 502 млн гривен на ремонты поврежденного российскими обстрелами жилья.

С другой стороны, сейчас цены упали вдвое и покупают жилье те, кто раньше не мог себе это позволить из-за высоких цен – Харьков много лет входил в пятерку лидеров рынка по стоимости квадратного метра. Сейчас в безопасных регионах цены выросли, а в рисковых - упали, это стимулирует рынок, объясняет в комментарии Delo.ua глава Харьковского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Правдин.

"Те, у кого сдают нервы, хотят продать поскорее квартиру, чтобы купить имущество в более безопасном городке в западных регионах, Киеве или за рубежом. Другие хотят купить, пользуясь доступной ценой. Ранее однокомнатная квартина возле метро на Салтовке приближалась к $40 тыс., а теперь это до $20 тыс. Люди сопоставляют харьковские цены с безопасным Львовом, Франковском и понимают, что другого шанса купить не будет", - считает эксперт.

Риелторы отмечают, что в условиях войны активность наблюдается только в сегменте эконом-жилья. Ни первичный рынок, ни элитное жилье этим похвастаться не могут. По словам Ольги Русиной, бывают единичные сделки и на первичном рынке, когда люди решат купить жилье в новостройке по $9 тыс. или $11 тыс. Однако эти кейсы скорее исключение, и для людей, которые соглашаются с высокими рисками.

"В основном покупают эконом-сегмент в районах, удаленных от стратегических объектов, одно- или двухкомнатные, обязательно с ремонтом. В городе уже нет кому ремонтировать. К тому же люди часто приезжают вообще налегке, не имеют средств заплатить риелтору или нотариусу. Мы часто работаем в долг, верим, что как только зайдут первые деньги, нам сразу заплатят комиссию", – рассказала Русина.

Еще одним трендом является то, что нет цепных сделок, где участниками часто являлись от 5 до 10 покупателей-продавцов. Ранее подобные продажи составляли 80% рынка. "Обычно люди встречались у нотариуса и просто передавали деньги по кругу. Одни продавали двухкомнатную и сразу покупали трехкомнатную, другие разменивают жилье на две квартиры. Сейчас таких случаев вообще нет", - говорит Правдин.

Цены на одно и то же жилье могут кардинально отличаться даже в одном районе – в зависимости от того, насколько быстро продавцу нужны средства или покупателю – квартира.

"На Алексеевке недавно продали 2-комнатную за $27 тыс., рядом по сертификату покупают за $38 тыс. такую же квартиру. Поэтому очень трудно сложить среднюю цену. Если нужно человеку срочно, он покупает без торга. У меня случались случаи, когда клиенты приходят на осмотр, причем показывают из окна – вот наша разбитая квартира, а мы хотим приобрести в соседнем доме”, – объясняет Русина.

О том, что бывают случаи, которые выбиваются из общих ценовых трендов, говорят и в АСНУ.

"Из последних сделок: 3-комнатная на северной Салтовке, на улице выходящей на поля, где стоит разбитый дом, фотографии которого уже облетели весь мир. Рядом через несколько домов недавно купили трехкомнатную квартиру, но продавали полгода и то за $18 тыс. До войны такая же квартира стоила бы 50 тыс. Однако нельзя сказать, что падение втрое характерно для Харькова", - подчеркнул Правдин.

В общей сложности квадратный метр сегодня оценивается примерно в $500, в Киеве и Львове цены выше больше, чем вдвое. Стоимость однокомнатного эконом-варианта в районе ХТЗ – 6 тыс. долларов. В то же время в центре еще выставляют цены по $150 тысяч, хоть это и не ходовой товар, говорит риелтор.

Двухкомнатные стоят от $12 тысяч, хотя встречаются варианты за $6-8 тысяч. Трехкомнатные можно купить по цене от $15 тыс.

"Обычно вопрос безопасности очень не акцентируется. Выбирают все дальше от энергообъектов и заводов. Остальные требования по-прежнему - расположение, качество дома, ремонт, близость к метро. И чтобы заезжать сразу", - добавил Правдин.

Цены на аренду в Харькове также существенно снизились за более чем два года войны. Сегодня в центре города без особого труда можно найти квартиру с хорошим ремонтом за -5-6 тысяч гривен в месяц, а на окраине можно втрое дешевле.

"Аренда настолько упала в цене, что снять за 2 тысячи гривен в месяц однокомнатную квартиру - это не фантастика, а обычное дело для нецентральных районов. Правда, это касается квартир массовой застройки советских времен. Новостройка с ремонтом стоит дороже - 6-12 тыс", - отметил Правдин.

Снимают жилье также как можно дальше от стратегических объектов. Учитывая коммунальные проблемы, предпочитают квартиры с газовыми плитами.

"Аренда как стоила после резкого падения цен в 2022-м, так и стоит сейчас. Если до вторжения квартира в новом доме сдавалась за $600, то сейчас за 11 тыс. грн - то есть подешевела втрое", - объясняет Родина.

В целом за время войны рынок аренды снизился также примерно на половину, и сейчас есть достаточно вариантов жилья за умеренную цену.