Наш веб-сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить вам возможность просматривать релевантную информацию. Прежде чем продолжить использование нашего веб-сайта, вы соглашаетесь и принимаете нашу политику использования файлов cookie и конфиденциальность.
Доступные кредиты под 3% и 7% хотя и очень привлекательны на первый взгляд, но и слабые места. Delo.ua исследовало реальные истории ипотеки "єОселя" и выяснило, какие преимущества и недостатки имеет программа.
Тысяча украинцев ежемесячно берет ипотеку "єОселя" под 3% и 7%, и количество заемщиков делали растет, свидетельствуют данные за последние месяцы 2023-го. За почти полтора года работы кредитный портфель программы достиг рекордного объема довоенного ипотечного кредитования .
С октября 2022 присоединиться к программе могли только льготные категории - в первую очередь военные и бюджетники. Но с 1 августа 2023-го правительство расширило программу – теперь участники боевых действий, ветераны, переселенцы, других граждан, не имеющих в собственности жилья или желающих увеличить его площадь – 7%.
По итогам 2023 года кредитный портфель єОселі почти достиг рекордного объема довоенного ипотечного кредитования. За прошедший год было выдано 5855 кредитов на 8,85 миллиардов гривен.
Лидерами по темпам выдачи ипотек стали Киев и Киевская область. Популярностью также пользуются Ровенская, Львовская, Винницкая и Волынская области. Несмотря на близость к фронту, 62 украинца взяли кредит на покупку собственного жилья в Харьковской области и 13 в Запорожье.
Финансовый план "Укрфінжитла"" в 2023 году предусматривал 11,9 млрд грн ориентировочно на 10 000 сделок. Ее реализуют Министерство экономики совместно с Министерством цифровой трансформации и компанией "Укрфінжитло".
С начала действия программы кредиты получили 6411 семей на общую сумму почти 10 млрд грн. 75% из них – бюджетники со льготными условиями под 3% годовых. остальные – 7%.
За первую неделю 2024 года почти 100 украинских семей взяли кредиты на приобретение жилья по программе єОселя, сообщила заместитель Министра экономики Украины Надежда Бигун.
В 2024 году по программе планируется выдать 12 тысяч кредитов и планируется расширить выбор жилья.
Государство сделало ставку в программе на социальные категории, предложив им фиксированную ставку 3% годовых на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 20% стоимости жилья. На эти условия могут претендовать военнослужащие-контрактники ВСУ, поліцейські, детективы НАБУ, работники ДБР, медики, педагоги, ученые.
Кроме льгот, претендент должен удовлетворять дополнительным критериям:
Для военнослужащих ВСУ по контракту и сотрудников правоохранительных органов, педагогов, медиков и ученых ставка составляет 3% годовых. Для других категорий – участников боевых действий, ветеранов, ВПЛ, других граждан – ставка ипотеки составляет 7%.
Минимальный первоначальный взнос составляет 20% стоимости квартиры. Чтобы подать заявку на участие в программе, необходимо сделать два шага: выбрать в мобильном приложении "Дія" услугу єОселя и заполнить информацию о составе семьи и доходах.
Кроме требований к заемщикам, программа єОселя также предъявляет условия по объектам недвижимости:
Правда, согласно Постановлению КМУ №856, в феврале по программе доступного ипотечного кредитования "єОселя" можно будет приобрести в ипотеку не только квартиры, но и частные дома, дуплексы и таунхаусы.
Покупатели смогут выбрать введенные в эксплуатацию жилые дома, которым не больше 3-х лет. Нормативная площадь для них: 62,5 кв. метра для одного человека плюс 21 кв. метр на каждого следующего члена семьи. В то же время, дачные и садовые дома недоступны для приобретения по "єОселі".
Кроме того, принятые правительством изменения расширяют возможности выбора жилья для ветеранов войны, участников боевых действий, лиц с инвалидностью в результате войны и членов их семей. Они смогут приобрести квартиру под 7% годовых:
И все же большинство поданных заявок на доступный государственный заем не доходят до рассмотрения. В статистике "Укрфінжитла", курирующего программу, отмечается, что на ипотеку было подано более 200 тыс заявок. Офрормлены из них - лишь 6 тысяч ипотечных ссуд.
Как отмечают риелторы, основанием для отказа чаще всего становится неспособность клиентов доказать свою платежеспособность, а также наличие отрицательной кредитной истории.
Даже льготным категориям сложно доказать свою способность оплачивать ссуду, пояснила в комментарии Delo.ua владелица первого ипотечного агентства недвижимости DODOMU Ирина Шапка.
Например, военный или полицейский, который подается на "єОселю", имеет достаточную зарплату, но если у него двое детей и жена не работает, или в декретном отпуске, тогда шансов мало.
"Случается, что клиент - военный - пришел в банк, его проконсультировали, обещали дать ссуду, он предоставил все справки, выбрал объект, внес залог, а в банке в итоге в кредите отказали, сославшись на то, что когда-то были просрочены оплаты по другому кредиту. Оказывается, клиент пошел служить в Нацгвардию, был в горячей зоне и в течение 7 месяцев платежи действительно были просрочены. Но часть средств он погасил, когда вернулся. .
Кроме того, у многих украинцев исчезает желание брать ипотеку, когда им показывают расчеты по сопутствующим расходам на налоги и оформление кредита.
Ключевое преимущество программы - доступность условий кредитования. Возможность приобрести жилье в ипотеку под 3% и 7% – это мечта для многих, в то время, когда банки предлагают ставки 15-25%. Это и мотивирует людей активно участвовать в программе. В конце концов украинцы впервые за годы независимости получили возможность оформить действительно дешевую ипотеку. Под 3% получают кредиты представители крупных социальных кластеров.
Кроме того, воспользоваться программой доступного кредитования могут как представители отдельных профессий, так и граждане, не имеющие жилья или желающие улучшить его условия.
Во-вторых, важным преимуществом является фиксация суммы кредита в гривне. Поэтому независимо от изменения курса и динамики цен на недвижимость платеж в течение всего срока оплаты будет оставаться в гривне. Кроме того, прогнозируемая инфляция все равно больше, чем процент по кредитам "еселя".
Третье – программа максимально цифровизированная: заявку можно подать онлайн – через портал "Действие", поэтому процесс получения льготной ипотеки удобен и доступен.
В-четвертых, после оформления ипотечного кредита квартира остается застрахованной в течение всего периода оплаты.
“В случае повреждения или разрушений, как минимум клиент остается не один на один с проблемой. Банком, который его прокредитовал, также заинтересован, чтобы недвижимость была компенсирована максимально выгодно, поскольку она заставлена в банке”, - подчеркнула Ирина Шапко.
В настоящее время в программе принимают участие семь банков-партнеров : Укргазбанк, Ощадбанк, Sense Bank, Укрэксимбанк, Sky Bank, ПриватБанк, Глобус.
Лидером государственной программы льготного кредитования "єОселя" является Ощадбанк (почти 44% сделок). С момента ее старта по состоянию на 28 декабря 2023 профинансировано 2734 льготных кредитов на общую сумму 4,1 млрд грн.
На счету Ощада и первая выданная "єОселя" в целом, и первый такой кредит, выданный на квартиру в объекте незавершенного строительства, и первая общая программа с региональными властями, которая из своего бюджета компенсирует часть процентной ставки.
Наиболее уязвимое место государственной программы - возможна нестабильность "єОселі", считает эксперт по недвижимости Юрий Пита.
Главное, чтобы программа работала с точки зрения порядка и не было тех сбоев, как это было в прошлом году: то денег нет, то банки не аккредитуют, то бюрократические проблемы. Это следует урегулировать. Потому что когда собственник продает свое имущество по "єОселі", он рассчитывает на продажу, а не на ожидания полугода, пока деньги выделятся. Начинают срываться сделки, страдает репутация самого проекта», – объяснил риелтор.
Ввиду этого при согласовании кредита даже для льготников под 3% банк оценивает платежеспособность под 7% - в случае изменения условий.
Также, по мнению экспертов, потенциальных клиентов сбивает с толку разную трактовку условий программы аккредитованными банками. Как рассказала в комментарии Delo.ua владелица первого ипотечного агентства недвижимости DODOMU Ирина Шапко, каждый банк ее адаптирует под свою кредитную политику, несмотря на то, что государственная программа вроде одна.
"В одном банке вам могут сделать предложение по селу, а в другом отказать. К нам обратилась медсестра из Института сердца, чтобы помочь в оформлении ипотеки. Но в "Ощадбанке" ей отказали – потому что по льготным условиям в научно-исследовательском институте они дают ссуду только научным работникам.Медсестра получить средства под 3% может только в случае, если она работает в медучреждении. Однако в другом банке клиентке согласовали льготный кредит. Сейчас она платит ипотеку ежемесячно 7 тыс. грн, а раньше платила за аренду 15 тыс. грн", – объяснила экспертка.
По ее словам, подобные нюансы возникают и по военным: в одном банке контрактник может получить ипотеку по любому документу, подтверждающему его статус (военный билет, приказ (извлечение), контракт, выписка из части), а в другом потребуют весь пакет документов, еще и заверенные выдавшим их органом. Поэтому есть случаи, что даже военные не хотят заморачиваться.
В-третьих, учитывая жесткие требования к жилью - дома не старше 3 лет (под 7%) и 10 лет (под 3%), на которые могут претендовать льготники, еще одно тонкое место программы - очень узкий выбор квартир .
По убеждению риелторов, если выбор объектов не будет расширен, со временем этот фактор будет еще больше сдерживать программу.
В пабликах по обсуждению программы "єОселя" больше всего на ограничение по возрасту домов жалуются люди из небольших городов, где последнее строительство помнят еще в конце 90-х. "Павлоград, у нас только под 3% берут, потому что новых домов нет", - пишет в паблике соискатель ипотеки.
На первичном рынке, по данным ЛУН, застройщики открывают отделы продаж, но строят ощутимо менее активно, по сравнению с довоенными темпами. За 3 квартала 2023 года ввели в эксплуатацию в столице на 15% меньше жилья, в Киевской области – на 35% меньше, во Львове на 38% меньше. Это может спровоцировать дефицит новых метров, что критически для
