Что ждать на первичном рынке жилья до конца 2023 года

26.06.2023, 10:32 delo.ua

Во II полугодии 2023 года, в зависимости от хода военных действий и экономической ситуации в стране, стоимость жилья на первичном рынке вырастет в среднем на 3-5% в гривневом эквиваленте, а значит, существенные ценовые "скачки" маловероятны.

В настоящее время для роста стоимости жилья нет ни экономических, ни конъюнктурных предпосылок (прежде всего речь идет об уровне спроса). По уточненному прогнозу уровень инфляции по итогам года может составить от 15,3% до 15,6%. А за первые 5 месяцев инфляция не превысила 4%. В то же время МВФ прогнозирует, что ВВП страны в 2023 году максимально вырастет до 3%, то есть шаткий оптимизм относительно дальнейшей экономической ситуации в стране.

Понимаем, что инфляция для первичного рынка, прежде всего, отражается на стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ: но сейчас цены производителей выставлены, так сказать, "с запасом" в 10-15% (на случай вероятного скачка инфляции, что превысит прогнозы) НБУ по меньшей мере на 5-10%). Совершенно верно, что производители подготовились к возможным негативным сценариям. Однако в случае более-менее стабильной экономики и постепенном ее росте цены на стройматериалы будут оставаться на постоянном уровне.

Второй причиной, которая может двигать цены вверх, является соотношение спроса и предложения. В зависимости от локации, состояния готовности, класса и качества объекта уровень спроса в среднем по меньшей мере в 3 раза меньше предложения. Только в отдельных объектах, возведение которых близится к завершению (со степенью готовности от 80% и выше и с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в течение 6-8 месяцев), спрос на 40-50% меньше предложения.

Иными словами, фактор спроса не влияет на ценовую конъюнктуру рынка. Понимаем, что законы бизнеса да еще и в условиях войны работают: рост цен при минимальном спросе не только не побуждает покупателей "торопиться" с покупкой жилья, а наоборот - вызвать лишь раздражение и попытки найти другой объект по адекватным ценам.

Что касается уровня спроса во II полугодии, то при оптимистическом сценарии спрос будет расти точечно и только на почти готовые объекты в отдельных локациях, наиболее защищенных от вражеских ракетных атак. Следовательно, наибольшее внимание потенциальных покупателей (свыше 75% спроса) будет приковано к 1,2-комнатным жильям площадью от 40 м2 до 70 м2 в объектах на финальных стадиях строительства, расположенных в относительно безопасных городах, таких, как Киев, Львов, Ивано -Франковск, Ужгород, частично это касается Одессы и Днепра.

В целом во II полугодии уровень спроса во многом будет зависеть от нескольких важных факторов:

1) течении войны (нанесенного вреда врагом) и ожидаемого освобождения украинских территорий от врага,

2) объема и системности международной финансовой помощи, которая, главным образом, направлена на покрытие огромных расходов госбюджета,

3) общего состояния в экономике страны: увеличение активности как крупных предприятий, так и малого и среднего бизнеса с соответствующим ростом внутренних источников наполнения бюджета,

4) уменьшение безработицы, постепенный рост доходов граждан,

5) лояльных условий приобретения жилья на первичном рынке: программы по рассрочке, общие ипотечные программы банков и системных девелоперов, уровня скидок на условиях 100-процентной уплаты стоимости дома и т.д.

Что касается перспектив развития первичного рынка в ближайшие 1,5-2 года, то в условиях войны можно лишь определить основные направления, по которым будет развиваться рынок.

На мой взгляд, по завершении войны рынок надеется на мощные финансовые инвестиции не только на восстановление страны, но и на развитие всех возможных сегментов строительства: в частности жилого, коммерческого, промышленного.

Кроме того, в условиях завершения градостроительной реформы, которая выведет рынок на "прозрачный" уровень, могут существенно измениться бизнес-процессы в девелопменте , прежде всего в вопросе финансирования строительства жилья.

Вполне возможно, что новым трендом может стать инвестирование в строительство собственных средств девелоперов (до 60% от себестоимости проекта), что позволит изменить парадигму отношений между застройщиками и клиентами: до ⅔ продаж будут происходить уже после завершения строительства ЖК.

Еще одним важным изменением может стать развитие альтернативных форм для инвестирования, так называемые фонды инвестирования в недвижимость (ФИН) , что предполагает выпуск девелоперами свободно конвертируемых ценных бумаг-сертификатов.

И наконец, на первичном рынке жилья могут качественно сместиться акценты в качестве, безопасности, экологичности, энергосберегаемости и функциональности новых ЖК. После победы в войне приоритетными форматами могут стать жилые комплексы и сервисные апартаменты в формате live-work-play, которые, с одной стороны, будут строиться по новым "стандартам" экологического, энергосберегающего и функционального жилья, а с другой - будут иметь высокую степень безопасности для будущих жителей.