Наш веб-сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить вам возможность просматривать релевантную информацию. Прежде чем продолжить использование нашего веб-сайта, вы соглашаетесь и принимаете нашу политику использования файлов cookie и конфиденциальность.
Автор: Ансар Абуев, аналитик Freedom Finance Global
Данный материал основан на комплексном исследовании казахстанского рынка недвижимости, проведенном с июля по сентябрь 2023 года по инициативе компании Freedom Finance Global. В исследовании анализируется большой пласт информации по рынку и дается прогноз будущей динамики развития отрасли. Ситуация с покупкой жилья рассматривается сквозь призму мнения профессиональных участников и экспертов, а также массового опроса жителей Казахстана, совершивших или планирующих покупку жилья.
Проект был реализован в несколько этапов:
– Desk research – сбор количественных данных и их анализ по рынку жилой недвижимости Казахстана из открытых источников.
– Качественный метод исследования – глубинные интервью с высококвалифицированными специалистами, связанными с рынком жилой недвижимости РК (государственное управление, банки, агентства недвижимости, застройщики).
– Количественный метод исследования – массовый опрос жителей Казахстана, в котором приняли участие представители двух целевых групп: респонденты, купившие жилую недвижимость за последние три года, и планирующие покупку жилья в течение года. Опрос основывался на методике Computer-assisted Web Interview (онлайн-опрос). В нем приняли участие 1047 респондентов (561 планирующих покупку и 486 – купивших), которые проживают во всех регионах РК.
Количественные данные проекта «Омнибус» по блокам вопросов «Жилая недвижимость» и «Аренда жилья в РК» – результаты ежемесячного исследования, телефонный опрос, 1600 респондентов, выборочная совокупность, репрезентативная по полу, возрасту и региону проживания.
Разработка методологии опросов, сбор, контроль и обработка данных реализована компанией United Research Technologies Group.
Глава 1
Предпосылки к текущему состоянию рынка недвижимости
Обзор казахстанского рынка недвижимости начинается с 2015 года. После второй девальвации национальной валюты стоимость недвижимости за кв. м (согласно ценам на сайте Krisha.kz) резко возросла в тенге, но начала падать в долларах. После консолидации, которая была с сентября 2015 по февраль 2016 года, цены в тенге начали снижаться. Это продолжалось до середины 2017-го, продержавшись в боковом тренде до августа 2018 года. Резкому падению способствовал ряд факторов, первый из которых – крайне низкие цены на нефть марки Brent ($27 за баррель в январе 2016-го). За полтора года они значительно снизились.
В 2016 году ВВП Казахстана в долларах США упал до крайнего значения, зафиксированного 2010 году. В феврале того же года базовая ставка Национального банка была поднята до исторически максимального уровня – 17 %. Во второй раз к этому показателю удалось приблизиться лишь в начале 2023 года. Рынок на тот момент был в режиме постоянной турбулентности: продажа недвижимости стала серьезной проблемой, чему способствовали вышеупомянутые факторы. Тем не менее один показатель остался неизменным – уровень безработицы в 2016 году составлял 4,9 %, что соответствует показателю 2022 года.
Уже через пару месяцев ситуация начала стабилизироваться: к июню 2016-го цены на нефть выросли почти в два раза, а в июле базовая ставка была снижена до 13 %. С этой точки начинается затяжное и медленное восстановление экономики и рынка недвижимости.
Если рост валового внутреннего продукта в 2016 году составлял 1,1 %, то в 2017 году он уже достиг 4,1 %. В 2018–2019 годах в казахстанской экономике наступила стагнация в показателе ВВП на душу населения. Тем не менее с августа 2018 года улучшение экономических условий и запуск программы «7-20-25» дали старт долгосрочному и полномасштабному восстановлению рынка недвижимости. С начала 2018 года базовая ставка опустилась ниже 10 %, а по итогам года инфляция составила относительно невысокие 5,3 %.
К октябрю 2018 года цена на нефть приблизилась к $86 за баррель, что создало оптимальные условия для роста цен на рынке недвижимости, который к тому моменту уже второй год находился на стадии стагнации. Первые выдачи ипотек по программе «7-20-25» начались в июле, и впоследствии программа стала популярной среди населения за счет большой разницы с рыночными ставками.
Источник: Krisha.kz
Согласно данным сайта Krisha.kz, с августа по сентябрь 2018 года в Алматы цены выросли сразу на 3,6 %. При этом к концу года стоимостьза кв. м достигла 363 450 тенге. В следующем году тенденция к росту продолжилась – в течение года цены на первичное жилье выросли на 6,4 %, в то время как базовая ставка колебалась в диапазоне 9–9,25 % вплоть до марта 2020 года.
К середине марта 2020 года цена за кв. м в Алматы достигла почти 450 тысяч тенге, в Астане – 435 тысяч, в Шымкенте – 439 тысяч. В первый месяц после локдаунов в крупных городах Казахстана было заметное снижение цен, что объяснялось неработоспособностью рынка недвижимости. Тем не менее пандемия недолго оказывала давление на цены. Обвал курса тенге и распад цепочек поставок строительных материалов сильно повысили стоимость жилья как на первичном, так и вторичном рынках.
По данным Бюро национальной статистики, стоимость вторичного жилья выросла на 13,2 % в 2020 году, тогда как первичный рынок прибавил 5 %. При этом на рынке нефти наблюдалась сильная волатильность – стоимость барреля с $16 в апреле 2020 года поднялась до $138 в марте 2022 года.
В 2020 году мировые центральные банки начали снижать базовые ставки. В Европе и США они не только достигли нуля. В поддержку регуляторы начали проводить стимулирующую политику, также известную как «количественное смягчение». К такому методу Федеральная резервная система США прибегала только в исключительных случаях и лишь тогда, когда нулевая базовая ставка оказывалась недостаточно низкой.
Скупая все государственные облигации с рынка, центробанки стремились наполнить их ликвидностью. Росли рынки ценных бумаг, снижались ставки, средства распределялись на любые рисковые активы, которые предрекали высокий доход. Росли цены на нефть, что привело к высокой стоимости топлива и отопления в США и Европе. В конце 2021 года над мировыми рынками нависла серьезная проблема – инфляция.
Она стала одним из факторов, воспрепятствовавших наличию недорогой недвижимости в Казахстане. После разрешения использовать пенсионные активы рынок наполнился дополнительными средствами, которые в совокупности с доступной ипотекой способствовали взлету первичного и вторичного рынков. Таких ситуаций, как, например, в 2018 году, когда покупатель первичного жилья приходил и выбирал квартиру в уже построенном доме, почти не встречалось. Жилье продавалось на уровне котлована. Это повышало риск получить квартиры качеством ниже, чем изначально предлагал застройщик.
Риски для участников долевого строительства также были актуальными. Однако в 2022 году рынок переживал подъем, и большинство застройщиков первого эшелона все же смогли сдать жилые комплексы несмотря на то, что задержки в строительстве стали повсеместными.
Инфляция также сказалась на стоимости стройматериалов, отчего цена за кв. м сильно коррелировала с курсом доллар/тенге, особенно в крупных городах. Тем не менее рынок в 2021 году смог справиться с ростом цен за счет ипотечных программ и дополнительной ликвидности. Это также подтверждается статистикой: активные скачки количества сделок были замечены в первом квартале, затем последовала стагнация.
В декабре 2021 года Бюро национальной статистики зафиксировало кратный рост активности на жилищном рынке, когда ЕНПФ объявил о повышении порога достаточности для единовременной выплаты пенсионных накоплений.
За месяц в стране было зарегистрировано 94 988 сделок купли-продажи жилья, что в 2,1 раза больше показателя предыдущего месяца и в три раза выше значения 2020 года. Годовой рост цен на жилье также превысил исторические значения – вторичное жилье подорожало на 24,3 % (предыдущий рекорд составил +17,6 % в 2014 году) – до 290 тыс. тенге за кв. м. «Квадрат» в новостройках прибавил в цене 16,6 % (+15,8 % в 2015 году) и сейчас его среднее значение составляет 361,3 тыс. тенге. По итогам года количество сделок продажи и купли жилья достигло новых исторических рекордов – 606 056 тенге, что почти вдвое превысило показатель 2020 года. Новый скачок цен был зафиксирован в конце года.
В 2022 году активность сделок продолжила расти, но начало конфликта между Россией и Украиной в феврале резко остановило рынок. Этому также способствовал Нацбанк РК, который на экстренном заседании в конце месяца поднял базовую ставку сразу на 325 базисных пунктов. К маю показатель ежемесячных сделок купли-продажи упал больше чем в два раза и далее до конца года находился в стагнации.
Вначале застройщики отреагировали на падение тенге резким ростом цен на жилье, поскольку к тому моменту стала проявляться неопределенность по рынку недвижимости. Однако падение покупательской способности заставило их снизить часть прироста в ценах. На вторичном рынке цены также стагнировали, но в сентябре началась новая волна роста цен в Алматы. В других городах республиканского значения динамика была более спокойной. Российский экспортный коллапс привел к повышению стоимости стройматериалов, поэтому дома, построенные в первом полугодии 2022 года, отмечаются снижением общего качества.
Второе полугодие усилило стагнацию, цены на жилье коррелировали с количеством сделок и двигались в боковом тренде. Исключением стала стоимость жилья в Алматы, начавшая рост в сентябре. Примечательно, что в том же месяце была объявлена первая волна мобилизации в России, что увеличило миграционные потоки из соседней страны и привело к изменению цен в сегменте аренды.
В начале 2023 года еще один фактор сыграл в пользу замедления рынка – Нацбанк РК ввел годовой лимит на программу «7-20-25» в размере 100 млрд тенге, или по 25 млрд поквартально. Это событие вызвало ажиотаж и поставило некоторых покупателей первичного жилья в непростое положение: если покупатель вносил первичный взнос в строительство на уровне котлована и намеревался взять ипотеку на остальную сумму после сдачи жилого объекта, то подать онлайн-заявку на программу становилось крайне сложно из-за огромного количества жела
