Строительный цугцванг. Как выживает первичный рынок во время войны

08.11.2022, 19:31 thepage.ua

Уже девятый месяц первичный рынок жилья переживает тотальный кризис, несопоставимый со всеми предыдущими. В 2008-2009 и 2014-2015 гг. также резко падали продажи, а проекты замораживались на несколько месяцев, но ситуацию на рынке быстро выравнивали механизмами привлечения покупателей, прежде всего рассрочкой. Полномасштабная война положила рынок на лопатки. Ситуация не похожа на предыдущие кризисы: застройщики могут предлагать любые методы привлечения клиентов, будь то значительные скидки на квадратный метр, или расчет по привлекательному курсу доллара, но покупатели все равно не готовы возвращаться на рынок недвижимости. Особенно к объектам на начальной стадии строительства. Трудно назвать стабильным и само строительство, ведь после того, как оно остановилось в первые месяцы войны, стройплощадки ожили только в мае. Сейчас работы кое-как продолжаются во всех регионах, удаленных от линии фронта, а наибольшая активность наблюдается на западе. По мнению эксперта по недвижимости Ярослава Цуканова, на девятом месяце войны в Украине строить до сих пор невыгодно. Не только из-за обстрелов, но и из-за отсутствия средств на рынке. «Трудно строить было и в постковидной экономике с долларовой инфляцией и подорожанием материалов, а теперь и подавно. Война, обстрелы, обвал экономики, отсутствие покупательной способности. К тому же, есть обязательства достроить. Если деньги у кого-то и есть, клиент предпочтет готовое жилье, чтобы жить здесь и сейчас. Поэтому большинство клиентов переориентируется на вторичный рынок», – рассказывает Цуканов. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева по данным lun.ua Как пояснил управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, даже частичное возобновление работ на стройплощадках не позволяет определить главные экономические параметры проектов. То, что на рынке нет покупателей, а риск не завершения начатых объектов наоборот высок -- полностью меняет отрасль. «Сейчас можно говорить, что первичный рынок находится в стадии хирургической перезагрузки. «Старого» первичного рынка больше нет», — подчеркнул он. На ситуацию влияют: Сами застройщики признают, что первичный рынок жилья работает или даже существует лишь в частично. Как рассказала в комментарии директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева, компания одной из первых запустила стройплощадки еще в апреле, и эти квадратные метры еще нужно продать. «Сейчас наблюдаем скорее попытки, а не уверенное постепенное восстановление, ведь покупательские настроения все еще зависят от ситуации на фронте и новостных лент. Мы четко ощущаем всплески активности покупателей тогда, когда информационный фон более или менее стабилен», — объяснила она. В Perfect Group также отметили, что первичный рынок существует лишь отчасти. «Большинство девелоперов возобновили строительство. Perfect Group работает на всех собственных объектах, другие застройщики хотя бы частично возводят жилье. Однако свободно продавать недвижимость до сих пор нельзя, если мы говорим о Киеве, востоке или юге Украины. Каждое соглашение должно согласовать регулятор в индивидуальном порядке. Так что даже если инвестор хочет приобрести жилье, процедура усложнилась, а это серьезно уменьшает количество сделок», — подчеркнул руководитель проектов компании. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Львова по данным lun.ua Коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская также считает, что говорить о восстановлении рынка преждевременно. Особенно на фоне его сокращения на 90–95%. «Объемы продаж едва достигают 5% от показателей довоенного периода. Люди не спешат вкладывать деньги в недвижимость. Однако мы прогнозируем, что в течение нескольких месяцев ситуация станет меняться. Квадратные метры остаются популярным и доходным инструментом, альтернатив которому нет. К тому же формируется спрос на жилье среди потерявших дома в результате войны», — считает Лаевская. Новые обстоятельства заставляют девелоперов переформатировать работу. В частности, в Perfect Group признаются, что готовились к возможным кризисным сценариям еще до начала войны. Это позволило возобновить работы на всех собственных проектах, включая флагманский жилой комплекс RIVERDALE. «Еще во время активных боевых действий в Киевской области, когда ни один девелопер физически не мог выполнять работы, наши работники поддерживали связь с поставщиками стройматериалов, горючего и запчастей. Мы заключили предварительные соглашения с новыми производителями, которые могут стать альтернативными поставщиками необходимых компонентов», – пояснили в компании. Поскольку на рынке наблюдается существенный дефицит стройматериалов и рабочей силы, в Интергал-Буд подчеркивают, что возобновить работы на всех объектах одновременно физически невозможно. Такая тактика присуща большинству крупных застройщиков. «Компания возобновила строительство на объектах высокой степени готовности, где продано большинство квартир. Эти дома планируем завершить до конца года и передать ключи владельцам. Что касается остальных проектов, компания составляет план восстановления строительства, который зависит от поставок материалов и имеющихся мощностей наших генподрядных организаций. Сейчас выход в продажу и проектирование новых объектов у большинства компаний приостановился, и это логично, учитывая войну и падение платежеспособного спроса», — отметила Лаевская. Alliance Novobud, одним из первых возобновивших работы в Киеве на всех своих площадках, еще в начале апреля объявил об открытии отделов продаж. Кроме того, удалось сохранить почти всю команду сотрудников и даже взять в штат новых специалистов. А вот старт новых проектов пришлось отсрочить. «Мы сосредоточились на специальных предложениях и дополнительных опциях. В августе Alliance Novobud запустил программу со специальными условиями приобретения жилой недвижимости для украинцев, желающих изменить место жительства и начать новую жизнь в столице. Программа не только предлагает выгодные условия рассрочки, но и позволяет покрыть аренду жилья на срок до момента сдачи квартиры», — пояснила Ирина Михалева. Кроме того, на днях компания первой на рынке в партнерстве с СК «БРОКБИЗНЕС» презентовала программу страхования имущественных прав и готовых квартир с учетом военных рисков. Средняя цена квадратного метра в новостройках Одессы по данным lun.ua Изменяется и видение новых проектов жилья в Киеве: девелоперы фиксируют запрос на безопасность, в том числе новые технологии защиты. Застройщики подчеркивают, что первый вопрос, который покупатели задают сегодня в отделах продаж, предусмотрено ли в здании укрытие. Вполне вероятно, что в новых проектах пересмотрят нормы безопасности, наличия бомбоубежищ, планирования квартир, безопасного остекления и т.д. Инвесторы будут заинтересованы приобрести квартиры в тех домах, которые более защищены на случай воздушных угроз. Поправки в новые проекты также вносятся ввиду новых потребностей. Застройщики перепроектируют и переоснащают подземные паркинги и только что построенных ЖК: добавляют душевые комнаты и места отдыха, чтобы дать людям возможность уменьшить стресс, когда они эвакуируются во время воздушных тревог. Кроме того, украинцы все чаще рассматривают возможность приобретения квартиры с ремонтом, а иногда даже с мебелью. Тренд будет набирать обороты, поэтому девелоперам нужно уже сейчас учитывать это. Также не забывают покупатели и об инфраструктурном наполнении комплексов, концепции и их местоположении. По-прежнему пользуются спросом проекты наряду с зелеными рекреационными зонами.