Наш веб-сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить вам возможность просматривать релевантную информацию. Прежде чем продолжить использование нашего веб-сайта, вы соглашаетесь и принимаете нашу политику использования файлов cookie и конфиденциальность.
Нововведения в налогообложении на первичном рынке жилья повлияют на цены на новые квартиры, уменьшат количество инвесторов, вкладывающих средства в новостройки.
С 1 ноября вступают в силу нормы Закона № 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
Изменения предусматривают введение для девелоперов налога на добавленную стоимость по кассовому методу, а для людей — продавцов на первичном рынке налог на доходы физлиц в размере 18% от разницы между ценой покупки ценой продажи при первой продаже квартиры.
Эксперты прогнозируют, что налоговые изменения будут давить на цены и отпугивать инвесторов, вкладывающих средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения.
Квартиры в новостройках Киева уже продают «по двум ценам»
Как пояснил управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, дополнительные расходы, которые возникнут у девелопера из-за действия этого закона, скорее всего будут возложены на плечи покупателей. По его мнению, с большой вероятностью НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора.
Эксперт напомнил, что за весь цикл строительства цена квадратного метра растет в среднем на 30-35% от начальной цены «на котловане». Однако с введением НДС для девелоперов стартовые цены могут возрасти в среднем на 10-15%.
Как правило, за весь цикл строительства ЖК девелоперы в среднем пересматривают цены в 7-10 раз с «шагом» увеличения стоимости квадрата на 3-5% от предыдущей цены. Если стартовые цены вырастут в пределах 15% из-за введенного НДС, то, по убеждению Семенцова, сократится количество «фаз» роста цен.
Внедряя изменения, государство ставило целью уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, возникающим у компаний-застройщиков в процессе строительства, а также увеличить поступления в бюджет. Но в этом случае НДС не будет выполнять свою прямую функцию, то есть сдерживание перепроизводства, считает эксперт.
Кроме роста цен «от застройщика» на размер НДС, новые налоги могут привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь закон вводит налог на доходы физлиц в размере 18% по разнице между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год и 5%. при последующих продажах. Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу по купле и продаже, а большая часть прибыли будет оформляться наличными.
К концу 2021 года на первичном рынке жилья количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств граждан составило около 50-55% от их общего количества. Приблизительно треть покупателей вкладывали средства в приобретение двух и более квартир с целью последующей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Инвестирование в квартиру на начальных стадиях строительства по значительно более низкой цене стало особенностью украинского первичного рынка жилья на протяжении последних 20 лет. Фактически была возможность купить квартиру как минимум на 30% дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке. То есть строительство велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски, как несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск оказаться в состоянии «обманутого инвестора».
Продажа имущества во время войны: 5 ключевых изменений
По его мнению, новое налогообложение на первичном рынке фактически нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены, а вопрос надежности защиты его инвестиций в жилье, который будет возведен в будущем, также достаточно дискуссионным и пока не перебивает мотивацию приобретения квартиры по более низкой цене.
Изменения в налогообложении, по мнению Семенцова, это изменения в ценообразовании и прибыли, поэтому количество потенциальных инвесторов, за счет которых держался первичный рынок, также значительно сократится.
Налог на недвижимость: как его платить в условиях военного положения
